Безопасность сделок с недвижимостью под угрозой с 1 марта 2013 г.

Особое внимание к сделкам с недвижимостью!

Сделки с недвижимостью - процедура, требующая особого внимания, так как в результате такой сделки вы становитесь либо обладателем крупной суммы денег, либо собственником недвижимости. Перед покупкой недвижимости необходимо очень тщательно разобраться с документальной стороной этого процесса. Однако зачастую возне с документами участники сделки предпочитают обсуждение бытовых вопросов типа даты переезда, в каком банке открыть счет, какая мебель и сантехника останутся в квартире и т.п. Следует отметить, что безопасность сделки с недвижимостью важна как для продавца, так и для покупателя недвижимости. На первый взгляд, продавец квартиры менее подвержен риску при сделке с недвижимостью, чем покупатель - ведь он получает деньги и передает объект согласно договору купли-продажи, тогда как покупатель передает денежные средства и принимает объект со всеми вытекающими последствиями. И все же негативные последствия неосмотрительности при заключении такой сделки могут наступить для обеих сторон. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются описание объекта недвижимости, цена объекта и указание на права зарегистрированных в нем лиц. Если эти требования в договоре соблюдены, то его нельзя признать незаключенным, но расторгнуть такой договор возможно. C 1 марта 2013 года нормы, статей 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ не применяются для сделок с недвижимостью, совершаемых после этой даты, согласно Федеральному закону от 30.12.2012 года №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

с 1 марта 2013 года более не осуществляется государственная регистрация:

• договоров купли-продажи жилых помещений, предприятий,
• договоров дарения недвижимого имущества,
• договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты,
• договоров аренды недвижимости (в том числе здания или сооружения), если такой договор заключен на год и более,
• договоров аренды предприятий

Перечисленные выше договоры не подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их подписания сторонами. Например, договор купли-продажи квартиры, подписанный сторонами в марте 2013 года, не подлежит государственной регистрации - зарегистрировать необходимо только переход права собственности от продавца к покупателю. Соответственно, право собственности возникает у покупателя с момента такой регистрации.

А каким же образом теперь арендатор сможет узаконить право аренды, если договор аренды теперь не подлежит государственной регистрации? Дело в том, что по своей сути, аренда является ограничением (обременением), которое, согласно Федеральному закону от 21.07.19997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежит государственной регистрации. Установленная процедура регистрации аренды, как обременения, не изменяется, иными словами, с 1 марта 2013 года договор аренды регистрируется не как сделка, а как обременение.

По мнению правоведов-специалистов в сфере недвижимости, последствия применения этих норм, мягко говоря, неоднозначны. С одной стороны, сняв с регистрирующего органа ответственность за регистрацию сделок с недвижимостью, законодатель на далекую перспективу запланировал передать эти права и ответственность нотариусам. И это вполне логично, ведь в соответствии со ст. 17 «Основ законодательства о нотариате», нотариус, занимающийся частной практикой, умышленно разгласивший сведения о совершенном нотариальном действии или совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб. В других случаях ущерб возмещается нотариусом, если он не может быть возмещен в ином порядке. Нотариус также несет ответственность за подлинность подписи, за установление и дееспособность личности и требует полный пакет документов для заключения вышеуказанных сделок с недвижимостью. Более того, нотариальная контора в перспективе представляется в роли так называемого «единого окна», о котором так давно все говорят - гражданам достаточно будет обратиться к нотариусу, который после регистрации сделки самолично передает в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субъекта РФ все необходимые сведения для регистрации перехода права собственности покупателю. То есть покупателю не нужно будет тратить время и нервы на обращение в УФС. К сожалению, нотариат еще не скоро будет готов принять на себя такое бремя ответственности - пока еще не существует в России Закона о нотариате, да и уровень технической оснащенности в настоящий момент не позволяет нотариусам работать в единой системе с другими государственными органами.

А пока, получается, что сократив объем регистрационных действий и облегчив жизнь регистрирующему органу, законодатель ставит в весьма уязвимое положение граждан, желающих заключить сделки с недвижимым имуществом с использованием:

• рассрочки платежа,
• оплаты через безналичный расчет,
• оплаты не в день сделки и т.п.

Так как сделка теперь считается заключенной с момента подписания сторонами соответствующего договора, то регистрирующий орган уже не обязан отслеживать передачу денежных средств, т.е. для регистрации перехода права собственности теперь АКТ взаиморасчетов подписывать не требуется! Разорвалась цепь взаимозависимых действий – договор подписал – значит квартиру продал, а получены ли были деньги или нет, полностью ли был произведен расчет или попросили рассрочку – регистрационную службу не волнует. Переход права будет зарегистрирован в установленный законом срок. Не исключено, что это только видимая часть проблем, вызванных нововведениями в закон. Одно можно сказать с полной уверенностью – перед заключением любой сделки с недвижимостью, будь то купля - продажа, дарение, рента, необходимо проконсультироваться со специалистами и оценить возможные риски предстоящей сделки.

Услуги юристов хоть и не бесплатны, но в разы меньше потерь, которые можно понести вследствие правовой неосведомленности.